Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Theo đó, hợp đồng mua bán đất phải được công chứng, chứng thực mới hợp pháp về mặt hình thức và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khi hoàn tất hồ sơ mua bán. Tuy nhiên, có 3 trường hợp ngoại lệ mà theo đó, các bên trong giao dịch chuyển nhượng đất không cần hợp đồng có công chứng nhưng vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Cụ thể:

Giao dịch đã xác lập và các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch

Giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự. Mặt khác, Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Tức là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu thỏa mãn 3 điều kiện: - Được xác lập thành văn bản - Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (đã trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất) - Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Tuy nhiên trên thực tế, để đảm bảo được điều kiện thứ 3 sẽ mất khá nhiều thời gian và công sức, do các bên trong giao dịch chuyển nhượng phải chuẩn bị hồ sơ, đợi Tòa án xem xét và công nhận. Vì vậy, để thuận lợi cho việc cấp hoặc sang tên sổ đỏ, các bên nên lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng theo quy định.

Có 3 trường hợp ngoại lệ hợp đồng mua bán đất không công chứng nhưng vẫn có hiệu lực và được xét cấp sổ đỏ. Ảnh minh họa: Internet.

Hợp đồng chuyển nhượng với một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản

Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Theo quy định trên, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có yêu cầu.

Trường hợp quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có 2 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Sổ đỏ thì được cấp Sổ đỏ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: - Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 - Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP Trong trường hợp này, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

Linh Phương (TH)