Lợi nhuận 100% sau nửa năm đầu tư?

UBND tỉnh Đồng Nai được Thủ tướng giao là cơ quan nhà nước có thẩm quyền triển khai thực hiện dự án cầu Cát Lái sau khi thông nhất với UBND TP.HCM về hình thức đầu tư các hạng mục. Cầu Cát Lái sẽ góp phần giải quyết nhu cầu lưu thông đi lại của người dân giữa quận 2 (TP.HCM) và huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai). Mặt khác, dự án còn đóng vai trò nhất định đối với sự phát triển kinh tế - xã hội huyện Nhơn Trạch.

Bảng tư vấn nhà đất Nhơn Trạch xuất hiện dày đặc dọc hai bên đường Lý Thái Tổ, xã Phú Hữu.

Thị trường nhà đất Nhơn Trạch biến động ngay sau khi có thông tin xây cầu Cát Lái năm 2020. Hàng loạt bảng rao bán bất động sản xuất hiện dày đặc dọc hai bên tuyến đường Lý Thái Tổ (Phú𝐆 Hữu, Nhơn Trạch), từ bến phà Cát Lái tới trung tâm huyện. Thậm chí, các quan cafe, tiệm cắt tóc, quán ăn cũng có thể là "trung tâm mô;i giới nhà đất".

Là nhân viên của một công ty địa ốc tại xã Đại Phước, anh Đ. cho hay, đất mặt tiền đường Lý Thái Tổ năm 2018 có giá 20-25 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên mức 30-45 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí cụ thể. Vậy nên, nếu có trong tay 1,5 tỷ đồng, khách hàng khó mua được đất mặt tiền. Anh Đ. thông tin: "Cách đây vài tháng, một nhóm nhà đầu tư TP.HCM mua 6-7 lô đất mặt tiền đường lớn tại các xã do công ty em giới thiệu. Giá mua một lô ban đầu khoảng 3 tỷ đồng nhưng bây giờ đã tăng lên 6 tỷ đồng. Có người khác mua lô đất 100m2 giá 1,9 tỷ đồng từ năm ngoái, mới đây bán lại được 2,5 tỷ đồng". Môi giới này cho biết thêm, trên địa bàn phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2, TP.HCM), giá đất là 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất Nhơn Trạch chỉ bằng 1/5. Tuy nhiên, giá đất nơi đây sẽ tăng lên mức ít nhất là 100 triệu đồng/m2 nếu cầu Cát Lái hoàn thành. Vào quán cafe có trưng bảng môi giới nhà đất xã Phú Hữu, phóng viên được một cò đất địa phương tên T. cho biết, phần lớn người hỏi mua đất đều là nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời. Các nhà đầu tư đang săn mua đất tại xã Long Thọ và Phú Hữu với giá từ 3-8 triệu đồng/m2. Tại các xã khác, đất tăng giá không nhiều bởi chủ yếu là đất quy hoạch. Dự án Sunflower City (xã Phước An) cách bến phà Cát Lái khoảng gần 20km. Tại dự án này, các lô đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được rao bán với giá 8 triệu đồng/m2; giá bán đất mặt tiền đường Lê Hồng Phong là 10 triệu đồng mỗi m2. So với năm ngoái, mức giá này tăng gấp 2-3 lần. Thế nhưng, điều đáng nói là, nơi đây vẫn chưa có người ở dù đã hoàn thiện hạ tầng giao thông. Khảo sát thực tế của phóng viên cho thấy, phần lớn cò đất, môi giới đều vin vào thông tin sắp xây cầu Cát Lái để giải thích vì sao giá đất tăng mạnh. Trong khi đó, theo các nhà đầu tư, đất Nhơn Trạch luôn xác lập mặt bằng giá mới mỗi khi có thông tin xây cầu Cát Lái. Cho đến thời điểm hiện đại, thị trường nhà đất Nhơn Trạch vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt.

Thận trọng với giá ảo, "bẫy" quy hoạch

Cùng với đất thổ cư, đất quy hoạch trồng cây lâu năm và đất nông nghiệp tại Nhơn Trạch được giao dịch khá sôi động. Theo thông tin từ nhân viên một sàn giao dịch địa ốc ở xã Đại Phước, giá chào bán đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp nơi đây ở mức 1,5 tỷ đồng đối với nền 1.000m2. Nếu mỗi m2 tăng giá them 500.000 đồng thì tỷ suất sinh lời sẽ rất cao.

Điểm tư vấn nhà đất Nhơn Trạch mọc lên như nấm

Thế nhưng, do vướng quy hoạch nên đây là hình thức đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chủ tịch UBND xã Đại Phước, ông Trần Thanh Hoàng cho hay, có gần 1.000 ha trong tổng số 1.700 ha diện tích đất của xã đã có quy hoạch dự án. Đất nông nghiệp diện tích 1.000m2 nay có giá hơn 1 tỷ đồng song nếu vướng quy hoạch thì giá đền bù chỉ ở mức 100-200 triệu đồng. Bàn về việc đất nông nghiệp được giao dịch với giá cao, theo lãnh đạo UBND xã Đa Phước, tình trạng này gây khó cho công tác thu hồi đất thực hiện dự án sau này. Lý do là, so với giá thị trường, giá bồi thường của nhà nước thấp hơn nhiều. Vậy nên, khi giao dịch đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp, khách hàng cần cảnh giác và thận trọng hơn. Một cán bộ địa chính xã Đại Phước cho biết, trong tương lai, không phải khu đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp nào cũng được chuyển đổi sang đất ở nông thôn. Để kiểm tra thông tin khu đất trước khi giao dịch, người dân nên tới trụ sở UBND các xã hoặc tải ứng dụng tra cứu quy hoạch đất đai "DNAI.LIS". Hiện tại, UBND các xã thuộc huyện Nhơn Trạch đều đã đặt bảng cảnh báo tại khu vực quy hoạch đất dự án. Động thái này nhằm mục đích không để phát sinh tình trạng chuyển nhượng đất sai quy định, xây dựng công trình trái phép, không phép.

Bảng thông báo của UBND xã Phước An nhằm ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng đất sai quy định, xây dựng trái phép, không phép.

Theo chuyên gia địa ốc Phan Công Chánh, diễn biến thị trường nhà đất Nhơn Trạch sau thông tin xây cầu Cát Lái là điều bình thường. Bởi lẽ, thị trường bất động sản sẽ có phản ứng nhất định khi có thông tin tích cực, thể hiện rõ qua giá cả. Vậy nhưng, khi tiếp cận những thông tin này, nhà đầu tư cẩn hết sức tỉnh táo, cần có cơ sở kiểm chứng thực tế. Ông Chánh cho rằng, giá giao dịch và giá rao bán là điều mà nhà đầu tư cần phân biệt rõ. Đối với một thị trường bền vững, giao dịch sẽ đều đặn và giá thị trường được hình thành được thiết lập qua các giao dịch. Chuyên gia này phân tích: "Nếu chỉ có thông tin xây cầu Cát Lái mà giá đã bị đẩy lên quá cao, không có giao dịch thật thì khả năng bong bóng, giá ảo có thể xảy ra và điều này hết sức nguy hiểm cho thị trường. Rủi ro mất vốn, chôn vốn hay đọng vốn của nhà đầu tư khá rõ. Tôi cho rằng so sánh Nhơn Trạch và quận 2 là quá khập khiễng. Xét về hạ tầng, mật độ dân cư, thu thập bình quân đầu người và cả quy hoạch trong tương lai thì Nhơn Trạch vẫn còn khoảng cách quá xa so với quận 2. Nhơn Trạch đóng vai trò là đô thị vệ tinh của TP.HCM từ 5-10 năm tới khi hạ tầng hoàn thiện, đặc biệt là vai trò cầu Cát Lái. Giá nhà đất trung bình ở Nhơn Trạch còn rất lâu nữa mới có thể tiệm cận quận 2".