Tọa lạc trên mặt đường Lê Trọng Tấn, khu Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội), một dự án chung cư được bàn giao hồi cuối năm 2016. Tại đây, các tòa chung cư có 5 tầng khối đế thương mại với tổng diện tích sàn xấp xỉ 20.000m2. Theo dự kiến, những tầng này là; nơi phát triển các tiện ích như trꦗung tâm mua sắm, ngân hàng, khu ẩm thực... Vậy nhưng, diện tích thương mại hiện vẫn còn trống 70% dù dự án đã vận hành 4 năm.

Chủ đầu tư dự án trong một số giai đoạn đã chia nhỏ diện tích thương mại thành các ki-ot, shop để mở bán, ân hạn nợ gốc, lãi suất, hỗ trợ vay vốn... nhưng các đơn vị phân phối cũng không hào hứng. Tương tự, một dự án gần đó cũng được bàn giao cách đây 4 năm với 3 tầng thương mại gồm hàng trăm shophouse, ki-ot. Chủ đầu tư nhiều lần mở bán các lô diện tích 50-300m2 với giá 12-14 triệu đồng/m2 cùng với căn hộ ở, kể cả sau khi đã bàn giao nhà. Thế nhưng, 2/3 diện tích thương mại tại dự án vẫn còn trống. Nhiều gian hàng dần đóng cửa do hoạt động kinh doanh èo uột.

Khối đế thương mại tại một dự án ở Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) còn nhiều diện tích trống. (Ảnh: Quỳnh Anh)

Diện tích thương mại tại một dự án chung cư tọa lạc ngay mặt đường Tố Hữu cũng chưa lấp đầy tầng 1, chưa được 1/2 diện tích. Hiện chủ đầu tư vẫn đang rao bán các căn kiot nhưng rất ít người quan tâm. Là môi giới địa ốc chuyên khu vực phía Tây Hà Nội, anh Ngọc cho biết, một trong những lý do khiến diện tích thương mại khó bán bởi chủ đầu tư vận hành chưa chuyên nghiệp. Tình trạng này cũng xảy ra tại một số sàn thương mại thuộc dự án sát đường Vành đai 3. Một dự án trên đường Phạm Văn Đồng đã bàn giao hơn 2 năm nhưng diện tích thương mại ở tầng 1 vẫn chưa lấp đầy, các tầng trên bỏ trống hàng chục nghìn m2. Chủ đầu tư chưa bán được gần một nửa trong số đó và vẫn tiếp tục mở bán. Tuy nhiên, hầu hết các đơn vị phân phối đều không mặn mà. Đơn vị quản lý đầu tư bất động sản JLL cho hay, nhu cầu mặt bằng bán lẻ tăng trưởng ổn định. Tuy vậy, ở khu vực ngoài trung tâm TP. Hà Nội, các khối đế thương mại chung cư có tỷ lệ lấp đầy thấp hoặc không được phát triển. Nguyên nhân là, phần lớn chủ đầu tư không có chuyên môn, kinh nghiệm phát triển bất động sản bán lẻ. Vậy nên, doanh nghiệp khó có được ý tưởng, mô hình bán lẻ phù hợp với diện tích, quy mô, đặc điểm dự án cũng như khu vực xung quanh. Có cùng quan điểm, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, ông Phạm Đức Toản cho biết, một số chủ đầu tư hiện chưa có kinh nghiệm đánh giá tiềm năng thị trường mặt bằng thương mại. Tại vùng ven, diện tích thương mại của dự án chủ yếu phục vụ cư dân tòa nhà, khó hút khách ở các tầng 2 trở lên trong khi nhiều chủ đầu tư phát triển tận 5 tầng thương mại. Thực trạng này dẫn tới dư thừa sản phẩm hoặc không đúng nhu cầu thị trường, không biết cách thu hút khách mua, thuê. Cũng theo ông Toản, nhiều chủ đầu tư dự án không có kinh nghiệm trong việc vận hành. Thông thường, họ không thành lập một bộ phận chuyên trách mà chỉ tận dụng nhân sự các bộ phận khác trong công ty nên không chuyên nghiệp về mảng quản lý, vận hành. Ông Toản nhận định: "Một số trung tâm thương mại vận hành như một ngôi chợ truyền thống, không có quy chuẩn, tiêu chuẩn quản lý, chất lượng. Đó cũng là lý do dẫn tới việc khó thu hút được khách thuê, mua". Mặt khác, diện tích sàn trung bình tại một số dự án từ 10.000-15.000m2 nên khó thỏa mãn điều kiện của nhà đầu tư, đơn vị điều hành bán lẻ, showroom, siêu thị... để chuyển nhượng/cho thuê toàn bộ diện tích. Hơn nữa, do lượng dự án chung cư dày đặc nên việc mở thêm địa điểm nhà hàng, dịch vụ, siêu thị mới trong phạm vi quá gần gặp khó. Ông Toản cho rằng, để giải bài toán trên cần ưu tiên vấn đề lấp đầy khối đế thương mại, có thể xem xét giảm giá thuê. Đây là phương án phát sinh giá trị gia tăng về lâu dài.